創紀錄的不只是房地產銷售規模，中國大宗物業交易規模也在2017年達到新高。

 

根據商業地產服務和投資公司世邦魏理仕提供的數據，2017年大宗物業交易量高達2307億，較2016年上漲25%，創下歷史最高值。

 

從城市看，上海仍是是投資最活躍的市場，占整個大宗物業交易市場的55%，其全年成交額超過1100億，是首個單年交易金額破千億的國內城市。創歷史記錄的城市還有北京和廣州，北京交易額突破400億，廣州交易額接近250億。

 

從物業類型看，寫字樓在整個大宗物業交易市場的地位不可撼動，占交易總額的56%。工業物流地產成交金額達到123億元，大幅增長400%以上。購物中心交易額也穩步上漲達到280億元。

 

從資金來源看，內資仍是市場主要的動能，其中內資地產基金為成長最迅速的投資者，投資占比由13%成長至27%。同時，外資也表現更活躍，以凱德、基匯資本、PAG、吉寶資本等外資買家為例，他們貢獻全年交易額的20%，占比較2016提升了6%。

 

根據CBRE大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌，2017年大宗物業交易規模創歷史新高與兩個因素有關。一是經濟形勢的超預期發展下的需求增長和投資信心。根據國家統計局發布的最新數據，2017年中國GDP增長6.9%，這是2011年以來GDP的首次反彈。二是海外房地產投資受限制下的境內投資熱度回暖。自2016年末開始，房地產境外投資就提高了門檻，錢出去更難了，業內人士認為，出不去的錢在很大程度上用在了國內投資上。

 

另外，李凌認為2017年大宗物業交易投資的重要特征還有國家政策帶來的趨勢性房地產投資機會。比如住房租賃政策支持下長租公寓的爆發式投資機會和一線城市建設用地總量控制下的存量市場投資機會。

 

以長租公寓為例，在政策、土地供應、金融創新等利好下，中介公司、資本方和開發商展開了長租公寓市場的競逐。開發商在長租公寓的布局可以作為參考，目前排名前十五的房企中至少有10家已涉足長租公寓，如碧桂園、華潤、萬科、保利及恒大等軍均創立了自己的長租公寓品牌。

 

在存量市場方面，城市更新成為2017年房地產市場上的熱度關鍵詞之一，在公開土地市場競拍中越來越難拿到土地的開發商們紛紛將眼光投向存量市場。克爾瑞的一份研究報告顯示，并購拿地在當前已經成為開發商拿地的最主要方式。

 

進入2018年，李凌判斷國內大宗物業交易市場仍將保持活躍。從城市看，他認為一線城市核心類資產投資機會有限，租賃市場基本面向好的次中心和新興區域將繼續成為交易熱點。同時，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區域物業的關注度將進一步提升。從物業類型看，他表示，目前中國的高標準倉庫供應缺口仍然巨大，2018年物流地產依然存在全局性的機會。

 

值得一提的是，李凌也從開發商上角度給出一些投資建議。比如2018年起，國內地產開發行業將進入這一波債務到期高峰，他建議大中型的開發商關注行業整合中的收購兼并機會。在商業地產需求最活躍的一線城市，開發商應對優質商辦項目積極增持。在快速城市化的二線城市，開發商應積極增加二線城市核心區和人口流入新興區的商業土地和項目儲備。