需求面

電商增速放緩，消費品物流需求仍是主導

盡管電商行業的增長開始進入平穩期，網上零售額增長從2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%，但電商行業仍將是2017年中國高標倉庫市場的最大租戶。一些快速擴張的電商由于物流能力不足而在外尋求物流外包服務，推動三方物流公司成為物流業的另一大租戶。

作為電商的一個重要分支，跨境電商在“十三五”期間的復合增速預計將達到16.5%，推動其持續增長的根本動力在于民眾消費升級趨勢下對高品質商品日益增長的需求與當前國內商品供給間的不匹配。

2016年4月的跨境電商稅收和監管新政給行業前景帶來了一些不確定性，但5月該政策一年過渡期的的出臺以及11月將過渡期進一步延長至2017年底將使跨境電商在2017年維持較高增速，并帶動上海、深圳、大連、成都等跨境電商綜合試驗區設立城市內保稅倉庫需求的增長。

連同電商在內，線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。汽車行業最近的良好表現值得一提。受小排量汽車車輛購置稅減半按5%征收的刺激，2016年1-11月國內汽車產銷量分別同比增長14.3%和14.1%，并創歷史新高。

地方性的重大基礎設施建設和產業規劃，往往能給區域物流體系的發展帶來了新的增長點。

例如成都發出的中歐班列蓉歐快鐵運量將由2016年的400列增至2017超過1,000列，三條國際干線的布局有助于增強西部地區與歐洲各國的對外貿易，帶動區域倉儲物流市場快速發展。

供應面

一線城市土地瓶頸仍在，部分二線城市繼續放量

截止2016年末，CBRE所覆蓋的16個中國主要城市高標倉庫總量為2229萬平方米，全年新增供應305萬平方米，總體空置率較2015年底上漲1.5個百分點至16.9%。2016年高標倉庫凈吸納量約260萬平方米，同比下滑24%。

2016年，北上廣深四個一線城市的一手物流用地供應總計僅為32萬平方米，不及重慶的15%。在建設用地日益稀缺的背景下，一線城市物流用地供應荒的情況無疑將在2017年延續。

另外，政府在一手用地的出讓中更多地瞄準終端企業；2016年物流開發商獲得的一手物流用地僅占一線城市土地供應總量的22.3%。

此外，一線城市的物流需求外溢正在帶動周邊三、四線城市的物流地產建設。

例如，上海兩小時經濟圈內的南通和嘉興是2016年各自省內物流用地供應最多的城市，目前在建中的高標倉庫分別達到36萬和21萬平方米。

二線城市的土地供應相對充裕，并向下傳導至高標倉庫市場。我們可以看到，天津、成都、重慶、蘇州這四個前期土地供應量較大的城市將占到2017年新增優質倉儲總面積的52%。

對二線城市新增高標倉庫項目的區位分析顯示，大量的新增供應將位于各城市的新興物流區域，而傳統物流板塊內供應有限，這是城市不斷外擴、中心城區功能重新定位過程中的必然趨勢。

2017年主要城市物流倉庫供應

租金面

供需失衡導致各城市表現分化

2017年，一線城市普遍存在的供不應求將推動其高標倉庫租金繼續上漲，北上廣深四城的租金漲幅預計在2%-5.6%之間。

但需要注意的是一線城市的不同板塊之間會出現分化，在上海的外高橋，廣州的黃埔等個別短期空置率較高的區域，開發商針對優質租戶能夠給予一定的議價空間。

二線城市中，成都、武漢和重慶的倉庫租金將因為供過于求而出現短期調整，在另外一些去化壓力較大的城市新項目的去化時間也將拉長，租戶市場的特征將逐步顯現。總體而言，2017年大部分城市租金增速將放緩。

新科技遇見未來

租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用，并引領未來倉庫硬件設備發展的方向。從更長遠的角度看，倉庫行業的智能化將推動開發商向提供解決方案的綜合服務商的角色進一步演變。

例如依托云計算、裝載分析、射頻識別等新技術，廣泛使用智能分揀系統、機器人的智能立體倉庫，將對倉庫的層高、承重、卸貨平臺配置等提出更高的要求。

我們了解到一些零售業租戶對智能立體倉庫的層高和承重需求分別達到22米和7.5噸/平方米，遠高于當前市場上典型高標倉9米層高和3噸/平方米的配置。

一些租戶對于LEED認證倉庫的濃厚興趣將使冷庫節能技術和屋頂太陽能技術在倉庫中得到快速地普及。