國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展正當時

根據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會統(tǒng)計，2015年全國通用倉庫面積達9.55億平米，2014年為9.1億平米，同比增長約5%，這一增速相對穩(wěn)定。與之相對應(yīng)的是倉儲固定資產(chǎn)投資增長迅速：2015年全國倉儲固定資產(chǎn)投資達6620.15億元，同比增長28.3%，2011-2015年的復(fù)合增速達到28.4%，遠高于同期固定資產(chǎn)總投資16.2%的增速。

雖然倉儲面積雖已達到9.55億平米，但其中高標準倉庫占比非常小。（倉儲本身按建設(shè)標準可以分為高標準倉庫和傳統(tǒng)的倉儲設(shè)施。高標準倉庫一般高度在9米以上，配有裝卸平臺適合現(xiàn)代化物流要求。）據(jù)估算，2015年底完工投入使用的高標準倉庫面積約2000萬平米左右，占通用倉總量的2%左右。

高標準倉庫的供給增速也明顯高于倉儲總量的增速：2010年以來，高標準倉庫供應(yīng)增速一直在40%~60%左右，2015年高標準倉庫新增供應(yīng)約700萬平米，增速達到54%，而同期倉儲總量的增速僅在5%。

此外，中國高標準倉庫供應(yīng)方集中度非常高。普洛斯（GLP）是業(yè)內(nèi)的龍頭，2015年普洛斯的供應(yīng)面積達到1180萬平米。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，普洛斯約占行業(yè)前十份額的55%。 2016年普洛斯供應(yīng)面積達到1490萬平米，行業(yè)前五供應(yīng)合計達到2070萬平米。

2010年以來，中國高標準倉庫供應(yīng)增速一直在40%~60%之間，在持續(xù)的高增長下，租金一直在上漲，空置率普遍處于低位，與同期寫字樓空置率接近，依舊是供不應(yīng)求狀態(tài)。

國內(nèi)消費增長持續(xù)，零售尤其是電商增長為高標準倉庫需求帶來增量。國內(nèi)消費的增長尤其是電商行業(yè)的增長是高標準倉庫增長的主要動力之一。

根據(jù)普洛斯的研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的3倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐7萬元左右的交易額，按這個測算目前電商行業(yè)規(guī)模為4.7萬億元，對高標準倉庫儲的需求就在6700萬方左右，遠超目前供給。

零售行業(yè)對高標準倉庫需求的帶動主要來源于三個方面：1.零售行業(yè)整體的增長推動對倉儲需求的增長，國內(nèi)零售行業(yè)目前還維持著10%以上的增速，帶動倉儲需求的增長；2.電商行業(yè)滲透率增加帶動對倉儲需求的增長，目前零售行業(yè)中網(wǎng)購規(guī)模在持續(xù)擴大，相同的交易規(guī)模下，電商比傳統(tǒng)零售行業(yè)需要的物流倉儲面積更大，是將傳統(tǒng)零售中對商鋪、購物中心等的需求轉(zhuǎn)移成對于物流地產(chǎn)的需求；3.電商更傾向于使用高端的高標準倉庫以提升效率降低物流成本。

新進入者將帶來行業(yè)格局變化

中國的高端物流市場目前已外資為主，但國內(nèi)資本進入在加快，平安不動產(chǎn)、萬科等多家企業(yè)開始進入物流地產(chǎn)行業(yè)，成為行業(yè)中新的變量。

平安不動產(chǎn)于2013年進入這一市場，2014年收購了成都空港物流項目，截止到2016年2月，平安不動產(chǎn)工業(yè)物流項目分布于上海、天津、成都、重慶、青島、大連、武漢、廣州、南京、濟南、西安、杭州、揚州、廊坊、長春等30多個城市。

萬科從2015年開始進入物流地產(chǎn)行業(yè)，與黑石合作，通過收購現(xiàn)有項目和拿地方式拓展物流地產(chǎn)板塊。此外，另一家上市公司東百集團也在2016年宣布進軍物流地產(chǎn)行業(yè)，目前已獲取6個項目。

目前市場上物流地產(chǎn)的供應(yīng)方仍以外資為主，但國內(nèi)資本正在積極進入。從排名看，除了普洛斯以外，其他公司份額差距都不大，隨著平安不動產(chǎn)、萬科等的進入，行業(yè)前十的格局可能會被打破。

以萬科為例，根據(jù)萬科拿地公告，萬科2015年以來合計獲得的物流地產(chǎn)建面達到150.8萬方，這些在2016-2017年都會形成供應(yīng)，2017年，預(yù)計萬科的供應(yīng)量有望達到150.8萬方，躋身前十毫無疑問。而平安不動產(chǎn)的進展更加迅速，根據(jù)平安不動產(chǎn)官網(wǎng)顯示，已在全國30多個城市布局，有20個物流園區(qū)項目，合計可租賃面積超過615萬平米，其中除了廊坊園區(qū)外均已開工建設(shè)。