國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展正當(dāng)時(shí)

根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)面積達(dá)9.55億平米，2014年為9.1億平米，同比增長(zhǎng)約5%，這一增速相對(duì)穩(wěn)定。與之相對(duì)應(yīng)的是倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速：2015年全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資達(dá)6620.15億元，同比增長(zhǎng)28.3%，2011-2015年的復(fù)合增速達(dá)到28.4%，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)總投資16.2%的增速。

雖然倉(cāng)儲(chǔ)面積雖已達(dá)到9.55億平米，但其中高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)占比非常小。（倉(cāng)儲(chǔ)本身按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可以分為高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)和傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)一般高度在9米以上，配有裝卸平臺(tái)適合現(xiàn)代化物流要求。）據(jù)估算，2015年底完工投入使用的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積約2000萬(wàn)平米左右，占通用倉(cāng)總量的2%左右。

高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的供給增速也明顯高于倉(cāng)儲(chǔ)總量的增速：2010年以來(lái)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)增速一直在40%~60%左右，2015年高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)約700萬(wàn)平米，增速達(dá)到54%，而同期倉(cāng)儲(chǔ)總量的增速僅在5%。

此外，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)方集中度非常高。普洛斯（GLP）是業(yè)內(nèi)的龍頭，2015年普洛斯的供應(yīng)面積達(dá)到1180萬(wàn)平米。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，普洛斯約占行業(yè)前十份額的55%。 2016年普洛斯供應(yīng)面積達(dá)到1490萬(wàn)平米，行業(yè)前五供應(yīng)合計(jì)達(dá)到2070萬(wàn)平米。

2010年以來(lái)，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)增速一直在40%~60%之間，在持續(xù)的高增長(zhǎng)下，租金一直在上漲，空置率普遍處于低位，與同期寫(xiě)字樓空置率接近，依舊是供不應(yīng)求狀態(tài)。

國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)持續(xù)，零售尤其是電商增長(zhǎng)為高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求帶來(lái)增量。國(guó)內(nèi)消費(fèi)的增長(zhǎng)尤其是電商行業(yè)的增長(zhǎng)是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ�一�?/p>

根據(jù)普洛斯的研究，同等交易規(guī)模下電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求是傳統(tǒng)零售的3倍左右，每平米的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積約能支撐7萬(wàn)元左右的交易額，按這個(gè)測(cè)算目前電商行業(yè)規(guī)模為4.7萬(wàn)億元，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)的需求就在6700萬(wàn)方左右，遠(yuǎn)超目前供給。

零售行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求的帶動(dòng)主要來(lái)源于三個(gè)方面：1.零售行業(yè)整體的增長(zhǎng)推動(dòng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)零售行業(yè)目前還維持著10%以上的增速，帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)；2.電商行業(yè)滲透率增加帶動(dòng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)，目前零售行業(yè)中網(wǎng)購(gòu)規(guī)模在持續(xù)擴(kuò)大，相同的交易規(guī)模下，電商比傳統(tǒng)零售行業(yè)需要的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積更大，是將傳統(tǒng)零售中對(duì)商鋪、購(gòu)物中心等的需求轉(zhuǎn)移成對(duì)于物流地產(chǎn)的需求；3.電商更傾向于使用高端的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)以提升效率降低物流成本。

新進(jìn)入者將帶來(lái)行業(yè)格局變化

中國(guó)的高端物流市場(chǎng)目前已外資為主，但國(guó)內(nèi)資本進(jìn)入在加快，平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科等多家企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，成為行業(yè)中新的變量。

平安不動(dòng)產(chǎn)于2013年進(jìn)入這一市場(chǎng)，2014年收購(gòu)了成都空港物流項(xiàng)目，截止到2016年2月，平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流項(xiàng)目分布于上海、天津、成都、重慶、青島、大連、武漢、廣州、南京、濟(jì)南、西安、杭州、揚(yáng)州、廊坊、長(zhǎng)春等30多個(gè)城市。

萬(wàn)科從2015年開(kāi)始進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，與黑石合作，通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目和拿地方式拓展物流地產(chǎn)板塊。此外，另一家上市公司東百集團(tuán)也在2016年宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，目前已獲取6個(gè)項(xiàng)目。

目前市場(chǎng)上物流地產(chǎn)的供應(yīng)方仍以外資為主，但國(guó)內(nèi)資本正在積極進(jìn)入。從排名看，除了普洛斯以外，其他公司份額差距都不大，隨著平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科等的進(jìn)入，行業(yè)前十的格局可能會(huì)被打破。

以萬(wàn)科為例，根據(jù)萬(wàn)科拿地公告，萬(wàn)科2015年以來(lái)合計(jì)獲得的物流地產(chǎn)建面達(dá)到150.8萬(wàn)方，這些在2016-2017年都會(huì)形成供應(yīng)，2017年，預(yù)計(jì)萬(wàn)科的供應(yīng)量有望達(dá)到150.8萬(wàn)方，躋身前十毫無(wú)疑問(wèn)。而平安不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)展更加迅速，根據(jù)平安不動(dòng)產(chǎn)官網(wǎng)顯示，已在全國(guó)30多個(gè)城市布局，有20個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目，合計(jì)可租賃面積超過(guò)615萬(wàn)平米，其中除了廊坊園區(qū)外均已開(kāi)工建設(shè)。