本報記者 何書瑤 連俊翔

　　近期，長三角各地房地產(chǎn)政策密集推出，重點放在加快樓市去庫存、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展上。

　　新一輪政策的優(yōu)化方向有何特點，效果如何？

　　“以舊換新”升級2.0版

　　“五五購物節(jié)”期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)近10家。

　　相比上海以“優(yōu)化交易”為主的模式，長三角一些城市的“以舊換新”已經(jīng)進化到2.0版，結(jié)合了政府收儲、換房補貼等模式。

　　如南京在去年采取的與開發(fā)商、經(jīng)紀機構(gòu)合作代售的方式基礎(chǔ)上，今年4月進一步推出“以舊換新”升級政策。換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%，首批試點限額2000套。

　　無錫市梁溪城市發(fā)展集團有限公司也在近期發(fā)布了商品房“以舊換新”2.0版：在無錫市區(qū)范圍內(nèi)，試行梁溪城發(fā)集團指定主體回購居民存量二手商品住房，只要存量二手商品住房總價不高于新購房源總價的60%，一套存量二手商品房可以換多套新房。

　　從效果來看，“以舊換新”政策在試點市場已產(chǎn)生一定反響。

　　南京“以舊換新”新政策推出后，新建商品住宅項目來訪量和認購量均有明顯好轉(zhuǎn)。截至5月14日，意向登記報名小程序中，有效登記達3044組。同時，已經(jīng)有365組通過意向認購的方式鎖定了房源。

　　無錫“以舊換新”2.0版首批次名額200名，公告一經(jīng)發(fā)布，就來訪火爆，咨詢不斷。

　　“以購代建”用作公租房

　　5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局公告表示，擬在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房。

　　這顯然比“以舊換新”政策更進一步，相當于“以購代建”。

　　也有地區(qū)在“以舊換新”的實施過程中，同步結(jié)合了“以購代建”的政策。

　　比如南京提出，可在“以購代建”中，適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋。合肥也鼓勵國企收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市場化租賃住房、保障性租賃住房等。

　　“以購代建”的好處是不需依托于購房需求的復蘇，這一措施如能順利實施，對于消化庫存的效果最為直接，同時也可以加快保障性住房供給。

　　但收購資金從何而來以及后續(xù)的運營收益能否覆蓋成本，是較大的挑戰(zhàn)。從目前看來，央行設立的3000億元保障性住房再貸款，并不足以在全國大規(guī)模推行“以購代建”政策，這類措施可能只會在住房庫存較高且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地。

　　“買房落戶”結(jié)合人才政策

　　最近，多個熱門城市通過購房落戶、優(yōu)化積分落戶政策，以及放寬居住和就業(yè)落戶條件等方式吸引更多新市民，住房政策與人口、人才政策相結(jié)合正形成趨勢。

　　比較典型的是長三角三個強省會城市。

　　5月11日，南京市公安局印發(fā)《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知》，決定進一步放寬落戶條件。在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。據(jù)悉，這是南京時隔6年重啟“購房即落戶”政策。

　　無獨有偶，杭州新發(fā)布的房地產(chǎn)政策提到，“優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”。雖然相關(guān)工作人員表示這項政策并非“購房即落戶”，但在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，杭州將大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重。

　　合肥市也加入了放松落戶門檻的城市行列。5月15日晚間，當?shù)匕l(fā)布樓市新政，在合肥市以合法方式取得商品住宅性質(zhì)房屋所有權(quán)的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機關(guān)申請辦理戶口遷移。

　　值得注意的是，這一類政策目前主要由強二線城市推出，而三四線城市基本已取消落戶限制。

　　樓市交易回暖

　　近期各地頻出的樓市刺激政策效果較為明顯。

　　杭州在今年3月14日取消對二手房的限購后，二手房成交情況轉(zhuǎn)好。在政策發(fā)布之前，杭州二手房成交套數(shù)、面積已連續(xù)7周同比下降，最高降幅接近100%。但進入4月后，二手房銷售同比上漲，上周（5月12日至5月18日）同比增幅較大，成交套數(shù)上漲58.82%、成交面積上漲53.28%。

　　相似的，南京在去年9月取消限購后，新房與二手房的交易情況也都有所好轉(zhuǎn)。新房、二手房成交套數(shù)環(huán)比皆轉(zhuǎn)負為正，并且一直延續(xù)到年底。今年1月、2月受春節(jié)假期等因素的影響，環(huán)比下降，但3月、4月又轉(zhuǎn)負為正，開始正增長。

　　看住宅價格可能更直觀一點：南京4月樓市價格環(huán)比上漲了0.41%，甚至優(yōu)于3月；杭州雖增幅下降，但仍為正增長；合肥市廬陽區(qū)、蜀山區(qū)的多個在售樓盤，房地產(chǎn)銷售們表示，相較去年同期前來問詢的顧客明顯增多，合肥住宅價格上月環(huán)比上漲0.54%。

　　5月17日，央行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布三條樓市政策，宣布取消房貸利率下限、下調(diào)貸款首付比例和個人住房公積金貸款利率。同日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，就支持國企收購已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出了部署。

　　相信央地政策密集聯(lián)動下，長三角樓市有望更加向好。