“如今物流業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，已經(jīng)由存儲型向流通型轉變，大批量、低頻次訂單向多頻次、小批量訂單轉變，因此倉庫形制需要調整趨向靈活多樣，才能滿足貨物流通和企業(yè)運營的需求。”近日，富力商業(yè)運營管理公司副總經(jīng)理李榮棟在接受南都記者專訪時稱，新零售、直播帶貨等新業(yè)態(tài)的發(fā)展，對物流基礎設施的需求趨向多元，過去專注于物流地產(chǎn)的富力物流園，也將朝著提供一體化物流服務、發(fā)展綜合型高端物流平臺方向轉型。

今年是廣州富力國際空港綜合物流園有限公司（以下簡稱“物流園”）成立11周年。作為富力集團旗下全資子公司，物流園坐落于粵港澳大灣區(qū)的廣州空港經(jīng)濟圈核心，毗鄰白云國際機場和聯(lián)邦快遞亞太轉運中心，是華南區(qū)域規(guī)模最大的單體物流園。物流園總投資超30億人民幣，項目用地總面積約1470畝，規(guī)劃總建筑面積約138萬平方米。巨大的規(guī)模和多元化的物業(yè)倉儲形態(tài)，已吸引了醫(yī)藥、冷鏈、電商、鞋服、通訊、快消品、第三方物流等各行業(yè)企業(yè)客戶入駐。

食品醫(yī)藥倉實現(xiàn)全溫區(qū)覆蓋，節(jié)能設計更符合需求

南都記者現(xiàn)場走訪了解到，富力物流園搭建了以高端倉庫、廠房 、冷庫相結合的綜合性倉儲平臺，物業(yè)形態(tài)以樓層電梯倉及坡道式倉庫為主，其中，坡道式倉庫和升級版樓倉的首層均配有雙邊卸貨平臺，后期建設的首二層層高普遍超9米，通過提高空間利用率，滿足運輸高周轉類貨物的客戶使用需求。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，金利來（電商及線下門店板塊）、佐丹奴（電商及線下門店板塊）、極兔速遞、京東物流（京東商城+航空件板塊）、順豐（速運+醫(yī)藥板塊）等都已入駐其中，進行分撥和轉運。

“物流園一期倉庫大部分落成是在2010~2012年，當時物流地產(chǎn)還處在萌芽階段，大部分是建造費用低、設施簡陋的單層大平倉，富力創(chuàng)了‘倉庫能上樓’的先河”，廣州富力國際空港綜合物流園有限公司副董事長張敏告訴南都記者，近兩年新交付倉庫出租率的快速增長，客戶形態(tài)更為多元，反映了各行業(yè)對倉儲的需求明顯提高，加上國家對食品衛(wèi)生、藥品安全的要求不斷提高，物流園的冷庫建設也分批進行，以便適應不同的市場發(fā)展階段。

區(qū)別于普通貨物倉儲，對溫濕度、衛(wèi)生、安全性能等要素更敏感的醫(yī)藥品類，對倉儲設施的要求和標準更高。富力物流園倉庫多采用鋼筋混凝土結構建設，對比于鋼結構節(jié)能環(huán)保性能較好。特別對于醫(yī)藥客戶，控溫倉的改造和電費是倉儲投入及運營的最大成本，因此節(jié)能的倉庫建筑結構就顯得尤為重要，再加上富力物流園完善的倉儲配套設施，一對一的客戶服務，已吸引了國藥物流、華潤醫(yī)藥、廣藥集團、通用醫(yī)藥等頭部醫(yī)藥企業(yè)入駐園區(qū)。其中，作為國內最大的醫(yī)藥分銷商之一，華潤醫(yī)藥于2013年入駐富力物流園，其物流分撥中心輻射廣東乃至全國。

多溫區(qū)冷庫和醫(yī)藥專用庫是廣州富力物流園的重要組團。“富力冷庫的一大獨特性在于，是從選址打樁開始就按照冷庫來設計墻身厚度、建造材料，相比而言，現(xiàn)在絕大部分冷庫是普通倉庫中加裝制冷設備改建，性能相對會有欠缺。尤其是對溫區(qū)精準度的要求高的藥品，配套的系統(tǒng)、設備都各不相同，存儲溫度超出規(guī)定溫區(qū)哪怕1℃，藥品也許就廢了。”張敏表示，醫(yī)藥、食品、日用品存儲中，溫控技術的需求日益廣泛，這一能力也是未來衡量物流地產(chǎn)、倉儲能力的一大指標。

富力冷庫 最低溫可達-60℃，用于貯存低溫食品、凍肉、水產(chǎn)品

一線倉儲入市門檻高企，現(xiàn)有存量項目成爭奪焦點

倉儲物流是現(xiàn)代物流的一個重要組成部分。有行業(yè)分析指出，生鮮等電商物流業(yè)態(tài)的高速發(fā)展，催生更多控溫、醫(yī)藥倉儲等專業(yè)倉儲樣態(tài)；同時，物流倉儲需求持續(xù)增加，也令土地資源緊張等問題進一步暴露，一線城市倉儲用地獲取難度趨高。

物流園坡道倉+樓倉綜合體

“倉儲物流土地的供應，從10年前對北上廣深等一線城市的大力開發(fā)，到如今逐步下沉，四、五線城市的土地獲取相對容易。”李榮棟坦言，就整個行業(yè)而言，土地獲取難，依然是物流地產(chǎn)發(fā)展面臨的首要難點，尤其是伴隨電商業(yè)務量持續(xù)攀升，一、二線城市的土地供應趕不上巨大的市場需求，加上物流地產(chǎn)本身屬于重資產(chǎn)投入、投資回報期長，也考驗著物流地產(chǎn)運營方的資源掌控和專業(yè)化運營能力。

越來越多的電商入局自建倉儲，反映出各行業(yè)對一線城市、優(yōu)質物流倉儲的需求進一步提升，富力物流園等占據(jù)有利區(qū)位的存量物流倉儲項目優(yōu)勢得以凸顯。在近幾年的建設中，物流園也遵循著與物流業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢相適應的原則。

“10年前建設的倉庫，以樓倉形態(tài)為主，在電商、流通性物流業(yè)態(tài)興起下，增加了坡道倉，以便適應物流的快速流通，后續(xù)設計形成了‘坡道+樓倉’的綜合體。”李榮棟總結稱，倉庫形制趨向靈活多樣，要滿足貨物流通和企業(yè)運營需求，才能吸引客戶入駐。他表示，未來土地的保值增值空間會不斷提升，國內商品流通量也會越來越大，各種新興物流業(yè)態(tài)趨向多元，市場需求會更旺，都將令物流地產(chǎn)成為優(yōu)質資產(chǎn)。

將打造集商流、物流、資金流、信息流于一體的綜合平臺

受疫情影響，今年，直播電商在各行業(yè)快速普及，進一步催生物流訂單量。張敏對南都記者透露，2019年，物流園引入快手直播粉絲第一名品牌“辛巴818”旗下和翊電子商務有限公司進駐園區(qū)，今年的出貨量顯著增長、租用面積也在擴充。“網(wǎng)紅直播對于電商、倉儲（尤其是高端倉儲）的需求量越來越大，類似新業(yè)態(tài)對于物流地產(chǎn)發(fā)展有促進作用。”

“物流園未來目標是打造醫(yī)藥、電商、生鮮冷鏈、汽配、商超、數(shù)據(jù)庫等高端物流平臺。”李榮棟也提到，直播帶貨等新業(yè)態(tài)對物流園基礎設施的需求趨向多樣化，“因此我們在規(guī)劃中會關注產(chǎn)業(yè)聚集效應，比如做直播，那么配套倉庫+辦公+運輸?shù)染涂梢孕纬扇�流程閉環(huán)。”而對外更注重綜合性客戶的引進，圍繞商品流通發(fā)展趨勢和新零售、直播帶貨等新興銷售模式來建設，以提升物流園區(qū)的競爭力。

據(jù)介紹，目前富力物流園的在建面積約14萬平方米，待建面積約45萬平方米，擬建物業(yè)形態(tài)包括高端倉庫、廠房、多溫區(qū)冷庫（二期）、寫字樓等，以滿足不同業(yè)務需求，通過高端倉儲設施的持續(xù)開發(fā)及多樣化的倉儲類型支持高端、大型物流企業(yè)的業(yè)務發(fā)展。

廣州富力國際空港綜合物流園俯瞰

李榮棟告訴南都記者，作為富力集團旗下的全資自持物業(yè)形態(tài)，下一步，物流園會持續(xù)進行重資產(chǎn)投入，發(fā)展圍繞三個方向：打造專業(yè)的物流服務商，為電商、零售、快遞、冷鏈提供基礎的倉儲設施服務；開展包括倉儲、加工、分揀、運輸、配送等環(huán)節(jié)在內的一體化物流服務；延伸開展相關的配套服務，比如供應鏈金融、貿易，提升倉儲的服務能力與市場競爭力。此外將加大智能化、自動化設備投入，最終將物流園區(qū)打造成集商流、物流、資金流、信息流于一體的綜合型服務平臺。